La azotea en abril de 2024

Cuando asumo la presidencia en 2022 lo primero que hice fue ocuparme de la azotea. En aquellos momentos era difícil hasta salir a ella. La puerta de madera, en la que no se había hecho nada en 70 años, estaba encajada. No había ni manillar, la apertura se hacía tirando con un gancho.

Tras la puerta el panorama era tremendo.

Había partes en las que no se había hecho ningún mantenimiento en décadas. En más de medio siglo. Ningún mantenimiento es literalmente ningún mantenimiento. Nada. Los últimos operarios que habían tocado los muros son los que los construyeron.

Anticipo que un error fundamental que se escuchó en la última junta es que en la terraza se habían hecho muchas chapuzas. Esto se repetía una y otra vez. Incluso aunque sea cierto pensar que esto es el verdadero problema es un total error. Conviene dejar absolutamente claro.

El problema de la azotea es la total y absoluta falta de mantenimiento. En la zona de las anteriores imágenes no se ha hecho ninguna chapuza. No se ha hecho nada. Y este es precisamente el problema, que no se ha hecho nada. No hay ningún mantenimiento; esta tarea no se presupuesta.

La última junta fue muy significativa. El año pasado se hicieron algunos cambios. Pues bien, este año Carlos los ignoró todos y volvió a hacer las cosas como las ha hecho siempre. Dicen los chinos que “es más fácil cambiar el curso de un río que el carácter de un hombre”. Y es una gran verdad. El pasado año la comunidad acordó una derrama mensual para tener fondos suficientes para acometer las obras que fuera necesario hacer. Era un fondo de maniobra. Con eso se financió parte de la reforma de la terraza. Pues bien, este año Carlos no propone esa derrama. Vuelve al sistema clásico de siempre. Se piden derramas concretas para cosas concretas y punto. Nada de mantenimiento, nada de fondos de reserva.

Este es el problema de la azotea.

Luego es totalmente cierto que se han hecho algunas chapuzas. Pero aunque no se hubieran hecho, la situación cambiaría muy poco. Hasta octubre de 2023, lo que pasaba era lo siguiente. Se detectaba un problema. Se llamaba a la empresa y arreglaba ese problema. Sólo se atendía a lo daba una molestia directa e inmediata. Las zonas destrozadas daban igual mientras no ocasionaran un incidente. Por tanto, lo que pasaba a dos metros no importaba. Se llamaba a la empresa para arreglar algo, no para mantener. Por eso no es tan raro que, al año siguiente, tuviera que volver para arreglar lo que pasa a dos metros del arreglo anterior. Por eso se tiene la sensación de que se gasta dinero y no se resuelve nada definitivamente. Porque en realidad es así: al no haber mantenimiento es un desperfecto tras otro.

Con este estado de cosas intento terminar cuando me toca ser presidente.

Iniciada la presidencia de la comunidad, propongo revisar completamente toda la azotea. Para ello, ofrezco lo que tengo. A mí me hacen los trabajos el equipo conocido “los hondureños”. Pero un vecino los veta, por no reunir los requisitos a su juicio necesario para acometer los trabajos. Exige que los trabajos se hagan con una serie de condiciones.

Se comete, en mi opinión, el mismo error que se ha cometido en la pasada junta.

Carlos jamás ha mantenido el edificio en décadas. Su modelo no es mantener. Su modelo es reparar lo que no funciona. Y Carlos no iba a cambiar de repente. No se iba a poner a buscar empresas para actuar cuando nada daba problemas, cuando no había ningún vecino llamando por teléfono. Yo por mi parte no me dedico a esto, no conozco empresas, y tampoco iba a hacer el trabajo de Carlos. Yo ofrecía a los “hondureños”, no podía hacer mucho más.

Lo que paso fue lo de siempre: nada. No se hizo nada. En la junta se acuerda una cosa, Carlos la deja caer en el olvido, y al año siguiente a nadie le importa. Durante meses no se arregló ni un metro de azotea.

En octubre de 2023 se convoca una reunión de urgencia por el tema de la calefacción y se acuerda hacer la reforma de la azotea con los “hondureños”. Se acordó además contratar un arquitecto que asistiría a una junta monográfica en la que se trataría el tema del agua. Pero este arquitecto tenía otro papel fundamental: asesorar sobre la mejor forma de reparar la azotea, sobre todo la impermeabilización. Este último punto no se cumpliría. Medio año después, en la junta del 16 de abril, se presentaría el presupuesto del arquitecto. Medio año no para contratar al arquitecto, sino simplemente para presentar un presupuesto.

Los «hondureños» sanearon y repararon parte de los muros de la azotea, la unión de esos muros con la tela asfáltica, y dieron una pintura especial en la misma para mejorar su aislamiento y duración. Empezaron por las partes más urgentes. El tiempo fue muy lluvioso, lo que no permitió terminar la obra en 2023. En enero de este año quedan las zonas más fáciles , entre ellas la que aparece en el video. Estaba previsto repararlas en cuanto fuera posible. El presupuesto para terminar la reparación de la azotea era de 1.900 euros, siempre contando con los muros como tales, su unión con la tela asfáltica y la pintura de ésta.

Pero entonces el administrador dijo que no había fondos. No había dinero porque el administrador no se había incluido la prolongación de la derrama en el orden del día de la última junta de 2023 ni se había convocado otra para autorizar el gasto.

La reforma se para a la espera de que se convoque la junta. Mientras, naturalmente, el agua sigue entrando en los muros del edificio. Y llegamos así a la junta del 16 de abril de 2024.

Se convoca la junta y se produce un segundo bloqueo cometiendo errores fundamentales.

Se parte del prejuicio de que se han hecho chapuzas. Esa se presenta como una verdad indiscutible. Por tanto, se busca una solución a lo que hemos definido como problema. principal. Esa solución es un arquitecto que diga lo que hay que hacer y controle la ejecución.

Esto no tiene el menor sentido. El problema no es que no se sepa lo que hay que hacer. El problema es que no prolongó la derrama ni se convocó junta nada más empezar a 2024. Si una de estas dos cosas se hubiera hecho, la azotea estaría arreglada sin necesidad de arquitecto alguno. Arquitecto que por otra parte ya sabemos lo que va a decir. Que hay que sanear los muros y revisar la cinta asfáltica de la parte superior en el corto plazo, y que hay que poner la tela asfáltica como es debido en el medio plazo.

Esta foto lo explica todo claramente.

A la izquierda está la zona arreglada por los «hondureños». A la derecha está la zona que aparece en el video. El problema de la zona del video no es que se haya arreglado mal, que se haya hecho una chapuza. El problema es que no se ha arreglado. La cuestión es el mantenimiento, no la calidad de una reparación que no ha existido.

Hay un error absoluto en el diagnóstico, pero también en la ejecución. En este sentido este segundo bloqueo comete el mismo error que el primero. Carlos lleva décadas sin hacer mantenimiento y no va a cambiar ahora. No va a llamar a ningún arquitecto para que se ocupe del tema para luego seleccionar una empresa que haga las obras. Carlos no hará nada. No lo hacía cuando tenía equipo y mucho menos lo va a hacer ahora que no lo tiene.

En realidad se está pidiendo algo que ya tendría que estar hecho. En la junta de 3 de octubre ya se acordó contactar con un arquitecto para abordar, tras reunión monográfica que se convocaría al efecto, la reforma del agua y de la azotea. Carlos sencillamente no lo ha hecho. En más de seis meses, seis meses, lo único que tenemos es un presupuesto que además no refleja lo que se quería.

¿Qué lleva a los vecinos a creer que lo que Carlos no ha hecho lo va a hacer ahora? ¿Por qué ahora Carlo sí va a ejecutar los acuerdos de la junta cuando no cumplió el anterior? ¿Es que Carlos, próxima ya a la edad de jubilación, se va a dar cuenta a estas alturas de la importancia del mantenimiento?

Pues claro que no. Carlos tiene su modelo, del que se hablará después, y no lo va a cambiar.

Yo creo que el proceso de reforma de la azotea va a quedar parado indefinidamente. No va a venir ningún arquitecto ni ninguna empresa. Pasará lo mismo que durante décadas: nada.

En mi opinión el acuerdo lógico es que los “hondureños” terminaran la obra y después el arquitecto dijera si hacía falta algo más a corto, medio o largo plazo y estableciera un protocolo de mantenimiento. Empeñarnos en traer un arquitecto para que diga que por los agujeros entra el agua es absurdo. Pero hemos acordado que venga un técnico con decenas de años de estudio para decirnos eso.

Lo mejor que puede pasar es que tiremos el dinero. Eso significaría que por lo menos el arquitecto ha venido. Yo no estoy seguro de que esto va a ser lo que pase.

Que no se haga mantenimiento en nuestro edificio tiene mucha más lógica de la que parece. En este par de años en el que me he ocupado de las obras de la comunidad creo haber entendido la forma de funcionar de Carlos y por qué no hace mantenimiento.

Intentaré explicarlo sintéticamente. Vamos a suponer que tú gestionas todo llamando al servicio de emergencias de una compañía de seguros. Todo. Lo que sea, sin importar si la póliza lo cubre o no, que normalmente es no y te lo cobran aparte.

El sistema tiene una gran ventaja. Las cosas se arreglan y rápidamente. El inconveniente es que es carísimo. Pero claro, si solo tienes una avería de vez en cuando tampoco pasa tanto. Naturalmente con este esquema no puedes hacer mantenimiento. No puedes pagar precios de servicio de urgencias para hacer tareas rutinarias. Si Carlos llega a pedir un presupuesto para arreglar lo que queda de terraza a su empresa habitual (su “servicio de emergencias”, para entendernos), no me extrañaría que los 1.900 euros de presupuesto pasen a ser 7 u 8.000.

En definitiva, es una modelo de que solo se actúa sobre lo que no funciona y de una manera rápida y efectiva. El mantenimiento simplemente no existe.

Un ejemplo define con total claridad esta mentalidad. Recordaréis que durante unos días hubo un cubo en el portal porque había una gotera. La gotera se produce cuando llueve muchísimo. Dejó de llover muchísimo y la gotera desapareció. Quedó con Carlos en que llamaría a unos fontaneros. Pero nunca les llamó. Ya no hay problema, no hay urgencia, pues no se hace nada. Se sabe que hay un problema y que con toda seguridad cuando llueva muchísimo la gotera volverá a salir. Pero es igual.

Insisto en que el modelo tiene su sentido. Las comunidades de propietarios tendemos a creer que el mejor administrador es el que presenta unos presupuestos más bajos. Y mantenimiento cero evidentemente reduce el presupuesto. Si luego hay una avería de vez en cuando, todo el mundo tiende a pensar que son cosas inevitables y puntuales. Durante años, todos felices. Hasta que empieza a ser una avería tras otra. Y eso si estamos ante simples averías.

Hablemos ahora brevemente de «la empresa de emergencias» de Carlos, la que creo que hace todas las obras en la comunidad. Es el llamado “grupo PLC España”. El «grupo» no tiene ni página web, solamente aparece en Facebook. Dice ser una empresa de “Servicios y Mantenimientos para comunidades, Rehabilitación de Edificios y Obras en general”. Desde verano del año pasado, en su Facebook solamente aparecen dos obras. Ambas en Vallehermoso 89.

Mi impresión es que en realidad detrás de ese grupo solamente hay una persona, Mario. Mario que yo sepa no tiene titulación universitaria en arquitectura ni un equipo profesional propio. Carlos le llama cuando surge un problema. Mario contrata una cuadrilla para ese trabajo y asunto resuelto. Las facturas del grupo PLC tienden a ser muy elevadas, es de suponer porque casi siempre hay urgencia. Que yo sepa, no se suele pedir otro presupuesto a otra empresa o autónomo que no sea Mario. Lo cual también tiene su sentido. Por mucho que parezca que lo lógico cuando se necesita una reparación es pedir varios presupuestos, la verdad es que el proveedor único tiene sus ventajas. No hay que explicarle dónde está el grifo, la escalera, el horario, dónde conecta… Y además ya sabes cómo funciona. Por esto, a veces, intentar ahorrar unos euros cambiando de proveedor no es aconsejable, y mucho menos cuanto tu modelo es el de reparaciones urgentes. En este esquema lo sensato es contar con el mismo. Siempre y cuando lo haga bien, claro.

Ya digo que en mi opinión el problema no es tanto el modelo en sí cuanto la cantidad. Si tienes que hacer una reparación cada cinco años, muy bien. Pero aplicarlo por sistema  en edificios antiguos es un desastre. Es fallo tras fallo, arreglas una cosa y surge otra. Cuando Carlos comienza a administrar la comunidad probablemente era el sistema de gestión más adecuado. Pero en 2024 no lo es.

No quisiera terminar este epífrafe sin llamar la atención sobre pequeños detalles que muestran una mentalidad. La anterior junta fue en mi local. En mi local una televisión se puede conectar al móvil. Por eso si la junta se hubiera celebrado allí podría haber mostrado el video y las fotos que explican la situación de la azotea y el absurdo que supone atribuir esa situación a las chapuzas. Pero se convocó en la parroquia, no hay televisión, y se produjo el error comentado. Carlos no me preguntó si mi local estaba disponible para la reunión. Porque su tendencia natural es hacer lo mismo, no cambiar. Como se muestra también en otro detalle. Hay una media hora de espera absurda entre la primera y la segunda convocatorias, ya que siempre se hace en segunda. En la anterior junta se quedó en añadir en el escrito «es costumbre de esta comunidad reunirse en segunda convocatoria» para evitar esa espera. Pero Carlos volvió a convocar como siempre sin introducir la novedad.

Se contrata al mismo arquitecto, se confía en la misma empresa, la junta es en el mismo sitio y los términos de la convocatoria son los mismos. Carlos es el no cambio. Lo cual no es criticable en sí. De hecho, hasta puede ser una virtud. Pero pasa como con el esquema de la reparación urgente. Cuando se aplica siempre, sistemáticamente, pase lo que pase, los resultados no son los deseados.

Ignoro la razón. Puede ser inercia y el miedo a lo nuevo, una especie de fetichismo, el carisma personal. Pero el hecho es que un significativo número de vecinas y vecinos el mantenimiento de Carlos en su puesto es algo innegociable. Nunca hay motivo para cambiar al administrador. El propio Carlos es perfectamente consciente de este hecho. Tan es así que compartimos un nombre para referirnos a este efecto, presente no solo en nuestra comunidad, en virtud del cual hay un grupo de vecinas y vecinos que se oponen siempre a cualquier cambio pase lo que pase. Carlos dice que sabe que es muy difícil echarle porque es muy simpático y a las comunidades les cuesta tomar esa decisión aunque su gestión sea desastrosa.

No sé exactamente cuándo se jubiló el compañero de Carlos, pero me parece que debió de ser hacia principios de este año. Carlos siempre se ha comunicado mejor por correo que por teléfono, cosa lógica ya que el correo permite elegir el momento. Pues bien, de repente dejó de responder.

Que dejara de responder no daba igual. Aunque creíamos que sí, no se había prorrogado la derrama del pasado año. Eso hizo que no hubiera fondos para reparar la azotea. ¿Se convocó inmediatamente una junta para resolver el tema y seguir las obras?

Por supuesto que no.

Eso fueron otros miles de litros de agua entrando en los muros del edificio. Si se hubiera previsto la prórroga de la derrama o se hubiera convocado una junta, a estas alturas la azotea estaría completamente reformada y este escrito no se hubiera redactado. Pero no fue así.

A todo el que me encontraba le decía que había que convocar una junta y cambiar de administrador, porque habíamos entrado en una situación de pasividad que perjudicaba al edificio y a los vecinos que sufrían humedades. Pero que el administrador no pudiera ejercer sus funciones, como él mismo diría, no era motivo a juicio de muchos vecinos para cambiarle. Escuchaba todo tipo de argumentos. Carlos tenía que permanecer aunque no hiciera nada y aunque estuvieran entrando miles de litros de agua en los muros de carga del edificio. Todo esto cuando el propio Carlos era el primero en decir que no podía gestionar la comunidad. Pues nada, a mantenerlo.

¿Qué tiene que pasar para que Carlos deje de ser el administrador de Vallehermoso?

Aunque se ha acordado cambiarlo, estoy convencido que en la junta del año que viene nos lo volveremos a encontrar. No creo que se ejecute la decisión de cambiarlo. Llegará sonriente como siempre y los miles de litros que habrán entrado en los muros de carga serán mucho menos importantes que eso. Si Carlos no se jubila -yo creo que va a ser la única forma de cambiar de administrador- el riesgo de que parte del edificio se derrumbe es completamente real. La estructura no puede seguir indefinidamente absorbiendo agua.

Durante años, y creo que con particular intensidad desde “Filomena”, ha entrado agua en los muros de carga del edificio. En Madrid no suele llover mucho, aunque este año sí lo ha hecho. Por eso hay que considerar la posibilidad de que el edificio tenga daños estructurales. En los pueblos de Asturias no les preocupan tanto que el tejado está lleno de goteras cuanto que las haya donde no se nota, en los muros. Porque lo que tira las casas es eso, el agua en los muros. No sabemos los daños que puede haber en el edificio, aunque es de esperar que no sean alarmantes.

Ahora bien, parece que no es cosa de tomarse el asunto a la ligera.

Se han reparado las zonas más deterioradas, las correspondientes a los pisos A, E y la caseta. Aunque menos, el agua sigue entrando en los muros del edificio. Hay zonas sin reparar. Si se continúa así indefinidamente puede terminar habiendo problemas en la estructura. Ya hemos comentado que si Carlos siguiera siendo el administrador de Vallehermoso indefinidamente habría desprendimientos de los muros de carga de los pisos superiores. Tanto en el 87 como en el 89 hay humedades ante las que no ha hecho absolutamente nada en años. Si se sigue así, y no hay razón para pensar que con Carlos vaya a cambiar, la situación sería la descrita.

Tiene que repararse la azotea y tiene que haber un mantenimiento eficaz hecho a precios razonables cosas que, como he comentado, no han sucedido ni van a suceder mientras el administrador sea Carlos. Cambiar de administrador -en realidad de modelo de gestión de la comunidad- es esencial.

En mi opinión es necesario revocar el acuerdo de la última junta. La obra de reparación de la azotea debe seguir como estaba previsto. Lo que hay que hacer, como mínimo, es totalmente evidente, y la mejor prueba de ello es el video de esta entrada. Supongo que después de contemplar el video resultará evidente para todos que no se necesita ningún arquitecto para nada. Los boquetes en el muro son obvios.

Sí es conveniente un arquitecto después de la reforma básica.

Hay una pregunta que es el momento de abordar: ¿realmente se han hecho chapuzas en la azotea? Solamente un técnico puede responder a esta pregunta, pero parece que la respuesta es sí. Me dicen por ejemplo que la tela asfáltica se puso sin quitar la anterior, sin nivelar la caída del agua, con la unión de las placas sin ningún orden y sin protección alguna. La tela asfáltica no cumple correctamente su función de llevar el agua a los sumideros, produciéndose zonas de encharcamiento.

Aunque como todo esto lo gestionó Carlos no pasa nada.

Sí creo que un arquitecto que se debe hacer lo que se acordó hacer hace medio año y no se ha cumplido. Un arquitecto debe examinar la azotea. Hay que saber si puede haber daños estructurales causados por la inacción durante años. Hay que identificar lo que no se ha hecho bien. Y sobre todo es absolutamente esencial un programa de mantenimiento. Hay que precisar qué se revisa, cuándo y cómo.