1.- REALIZACIONES.
Sería la situación ideal de un edificio aquella en la que no hay nada que incluir en una memoria anual. Todo funciona normalmente y por tanto no hay acontecimiento alguno digno de mención. Con toda evidencia no es el caso de nuestra Comunidad.
Los principales hechos que han sucedido entre abril de 2022 y abril de 2023 han sido los siguientes.
1.- La innovación más importante de este ejercicio ha sido, sin duda, el comienzo de la instalación de repartidores de costes de la calefacción. Es de esperar que el proceso culmine pronto. La introducción de esta novedad implica que cambiemos el mantenimiento de Remica a Ullastres.
Ha sido un invierno particularmente frío en el cual se ha puesto de manifiesto el deficiente funcionamiento de nuestro sistema de calefacción. Ullastres ha manifestado que tal vez cuando se instaure el nuevo sistema se descubra cuál es la causa por la cual los radiadores no calientan lo suficiente, en especial en determinadas plantas y viviendas.
2.- Se ha creado un blog con información de la comunidad.
3.- Se ha arreglado la puerta de acceso a la azotea y se ha colocado una caja-armario que se abre con clave. Dentro de esa caja armario hay una llave que permite abrir la puerta y acceder a la azotea.
4.- Se han instalado extintores en todas las plantas del edificio.
5.- Se aprobó una derrama especial en la junta extraordinaria de febrero. La idea es no estar permanentemente justos de liquidez y disponer de fondos que permitan afrontar con cierta agilidad las obras que van a ser necesarias.
2.- ACTUACIONES PENDIENTES.
Pero durante esta época han ocurrido también otras cosas que han puesto de manifiesto la necesidad de acometer importantes actuaciones en un
futuro próximo. En la junta extraordinaria de febrero de 2023 se habló de ello, dividiéndolas en inmediatas y no inmediatas.
2.1 Actuaciones inmediatas.
En la junta de febrero de 2023 se incluyeron como actuaciones inmediatas:
– El desprendimiento de ladrillos en la fachada del acceso al garaje.
– Reparaciones en la azotea. Lo más importante era eliminar las juntas por las cuales se filtraba el agua. Con posterioridad a la junta un
estudio más detallado ha hecho pensar que el desprendimiento de ladrillos tiene su origen, precisamente, en filtraciones de agua.
– Eliminación del nido de avispas. Las avispas no han aparecido hasta ahora. No obstante, está seleccionada y avisada la empresa que se encargaría, en su caso, de la eliminación del nido.
En los demás aspectos hay que decir que -es de los pocos casos en los que se puede decir que afortunadamente- ha llovido poco, ya que en
caso contrario hubiera sido un desastre. Habrían caído más ladrillos y las humedades en algunas viviendas hubieran aumentado.
En la junta de febrero de 2023 se habló de un problema que tal vez no se explicó con claridad y que ha provocado que las cosas no se hagan
porque no se pueden hacer. Es la crisis de proveedores. Consiste, simplemente, en que nadie te hace las cosas a ningún precio, incluso aunque sea disparatado. De esto hablaremos con posterioridad. Pero debemos señalar que las reparaciones de urgencia en la azotea, entendiendo por tales las que originan filtraciones de agua, siguen pendientes.
2.2 Actuaciones no inmediatas.
a) Una rotura en una tubería de agua en la zona de las calderas ha puesto de manifiesto que es conveniente ir pensando en reformar la
instalación entera. El edificio tiene unos 70 años y las tuberías son las originales. Antes o después hay que sustituirlas, y la avería avisa de que no
hay que demorarse mucho. Además, con el tiempo la tubería se va cerrando cada vez más, por tanto el diámetro es cada vez menor y antes o después puede haber puntos que se obstruyan y no dejen pasar el agua.
b) Es posible que el problema de la calefacción sea el mismo. Tal vez el paso de agua caliente durante tantos años haya creado zonas en las que el agua no fluye como debiera. Y eso explicaría que los radiadores no calentaran debidamente. Por tanto, hemos de incluir como posibilidad la necesidad de cambiar las tuberías de la calefacción.
c) La instalación del cableado del portero automático se hizo mal en su momento, ya que no permite retirar los cables y colocar unos nuevos. No permite instalar los sistemas necesarios para instalar video-porteros. Puede ser necesario el cambio, al menos parcial (con picado de pared) en caso de avería.
d) Es conveniente climatizar la azotea del edificio y sobre todo proteger la tela asfáltica. Si no tomamos medidas el deterioro de la misma puede ser rápido. Para un futuro más lejano podría pensarse en la climatización de las fachadas del edificio en las que esto sea posible.
2.3 La crisis de los proveedores.
– Para reparar los desperfectos en fachada causados por el desprendimiento de ladrillos una empresa presentó un presupuesto de más de 2.000 euros. Es decir, por un día de trabajo se paga cerca del mes completo de dos operarios. Aun así, este presupuesto era mucho más barato que el otro que se recibió. Y existía, lo que hoy en día no es poco. Se pidieron más presupuestos y sencillamente no se enviaron. O sea que el presupuesto se aceptó.
Bien, pues pagando por un día de trabajo cerca de un mes completo, la obra no ha comenzado. Las fechas que han dado para hacerlo no se han cumplido.
– Por reparar la rotura urgente de la tubería de agua nos han facturado 435 euros más IVA. Es decir, 600 euros una mañana de trabajo.
– Se ha roto una caldera de calefacción. Más de un mes después de que esto sucediera, Ullastres, una de las empresas más grandes del sector, no es capaz de arreglarla.
Estos son ejemplos de lo que se denomina aquí “crisis de los proveedores”. Hay que pagar precios absolutamente disparatados para que te hagan las cosas. Y a veces ni aun así te las hacen. Esto es lo que explica, como hemos apuntado, que no se hayan solucionado las actuaciones que se consideran urgentes. La climatología ha jugado a favor, pero no podemos contar indefinidamente con este factor.
No se sabe si la crisis de los proveedores continuará o será algo coyuntural. Es muy posible que su causa sea la normativa laboral aprobada recientemente, y si esto es así durará mientras esta normativa permanezca.
Si la crisis de los proveedores persiste, tal vez debería estudiarse la conveniencia de contratar un operario propio que hiciera los trabajos de albañilería, que son los fundamentales. Luego se acudiría a profesionales especializados para fontanería, electricidad etc. Hay varias razones para hacerlo así.
– Frecuentemente es más fácil dirigir a un operario que contar con una empresa, y los ejemplos son recientes. La empresa tiene otra obra más urgente, no empieza o te deja a la mitad. Algo no queda rematado: no lo hace esperando que el tema se olvide.
– No siempre, y este es un problema clave, el técnico controla a sus operarios, los cuales igual hacen las cosas de cualquier manera con tal de salir diez minutos antes. Esto suele suceder menos si contratas tú a una persona. Suele quedar mejor lo que se vigila de forma directa: los desastres en las instalaciones de la comunidad, de hecho, están firmados por empresas.
– Un operario propio suele ser más barato que contar con una empresa, salvo que sea necesaria maquinaria muy específica.
– Un operario es más rápido que una empresa. De haber contado con medios propios, las obras para terminar las filtraciones hubieran terminado en marzo. Con empresa, no han empezado ni se sabe cuándo lo harán.
En este tema existe siempre el “por si acaso pasa algo” y se tiende a evitar asumir responsabilidades. Puede hacerse, pero hay que ser consciente de que la seguridad tiene un coste en términos de tiempo y de dinero, y muy elevados. Que no siempre es lógico asumir, por otra parte. Es muy seguro salir a la carretera con un Mercedes blindado, pero no se suele hipotecar la casa para comprarse un coche así.
2.4 Conclusión.
Hay tiempo para pensar cómo gestionar las tareas pendientes. Lo que parece fundamental es no dejar el asunto. Tenerlo en mente es importante, pero es necesario avanzar de forma efectiva, aunque sea lentamente. Hay que mantenerlo encendido, buscando empresas, soluciones, etc. Tal vez las obras se hagan en años, pero cuando el momento llegue tienen que estar bien pensadas y preparadas.
3.- OTROS ASPECTOS.
– Parece conveniente que el blog de la comunidad lo llevara Emiliano, sin que esto supusiera ningún tipo de compromiso por ninguna de las dos partes. Emiliano está constantemente informado de lo que sucede en la comunidad y puede ser la persona más idónea para relatarlo.
– Durante este período se ha constatado que hubiera sido útil disponer de un dron. Concretamente para conocer los detalles de los desprendimientos de ladrillos y para descartar que la fuente de humedades en una fachada estuvieran en la misma. Hay zonas de las fachadas que son visibles desde el propio edificio y hay acceder a edificios vecinos para hacer observarlas y fotografiarlas.
Parece que los drones de menos de 250 gramos tienen la consideración de juguete y no es necesario ni permiso ni título para volarlos incluso en zonas urbanas. De todos modos, tal vez no estaría de más que Emiliano obtuviera el título. Es muy sencillo, hay que hacer un test gratuito. En su caso, se gestionarían los permisos por si son necesarios. Puede volver a plantearse la utilidad de un dron para algo relacionado con el edificio (como puede ser por ejemplo localizar el eventual nido de avispas).